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入住驗收如何看待樓板和墻體裂縫?

2019年10月20日09:42   來源:宿遷市人民政府

  裂縫問題一直是業主和開發商產生糾紛的因素之一,一般情況下裂縫從產生部位看分為墻體裂縫和樓板裂縫。從裂縫產生的原因又分為沉降、溫度應力、建筑材料、混凝土配合比、設計不完善、未認真執行相關施工工藝標準等幾種。

  那么作為業主怎么看待裂縫問題,房屋出現裂縫是不是就可以作為拒收房屋的理由呢?目前大多數業主在簽署商品房買賣合同時都會把開發商提供建筑工程竣工備案表作為房屋交付使用的條件。筆者認為如果開發商已取得《北京市建筑工程竣工驗收備案表》,說明該小區的房屋和相應的配套設施已達到交付使用的條件。如果購房人對該表的內容有異議的話,可以申請有關部門對該表的內容作出解釋,必要時可以提出行政訴訟。但以此為理由不接收房屋,一般情況下即使打官司業主也會敗訴的。

  那么是不是出現了這種情況業主就只能認倒霉了,根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十三條的規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”同時根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條:“商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。” 《商品房銷售管理辦法》第三十五條:“商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,買受人有權退房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”可見即使業主與開發商之間完成了房屋交付使用行為,業主依然有權利根據房屋質量問題向開發商提出維修及索賠要求。

  那么什么樣的情況下的裂縫才算比較嚴重的質量問題呢?筆者認為業主應當將著眼點放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面,至于表面的觀感,完全可以通過二次裝修采取有針對性的技術措施予以解決。因此入住驗收時,業主重點應該

  ①.檢查房屋外墻是否有裂縫(有漏水的隱患)。

  ②.承重墻是否有裂縫,裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后,是否有傾斜性裂縫(有結構安全隱患)。

  ③.承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫(有結構安全隱患)。

  ④.檢查樓板(地面和頂板)是否有對穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫),根據《混凝土結構工程施工質量驗收規范》第8.1.1條規定,裂縫寬度在現行設計規范允許范圍(0.3mm)內屬一般缺陷,不影響現澆板的承載能力。但裂縫對結構的耐久性有不利影響。

  ⑤.檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫,這種情況一般出現在支座處的板面,或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45°的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等,這種裂縫往往不對穿,形狀外寬內窄。應該說這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響,是需要業主認真對待的。

  ⑥.陽臺、雨蓬等懸挑結構板是否有貫穿裂縫(有結構安全隱患 )

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